买房先看它,才能选对好房子

2018-11-04 09:21:14|来源:新浪乐居
摘要| 买房看地段,地段还得看规划图。读懂规划图其实很简单,学会文章的法则,你也会选对好房子。干货分享,建议收藏。

要说房产价值的决定因素,大家都知道:地段,地段,还是地段。


但每个人对地段的理解各有侧重,并不一定客观,而且经常会随着城市发展重心转移出现偏差。


在认知差异主导下的选择,反应在楼市上就是,为什么我的房子涨得比别人的慢?


本文,我要教大家熟用城市/片区/项目规划图,由大到小精选地段,抛掉开发商洗脑式的地段轰炸,独立思考,选对好房子。


一、认识规划图

通过城市规划图,可以知道政府对城市/区域的发展规划和设计,会直接影响这个区域的未来走向和潜力。

网上搜“规划图”都是花里胡哨的

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但用起来时要化繁为简,第一步,先认颜色。


仔细看这些规划图,不同的颜色代表着不同的地块:

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图例看似复杂,其实,我们只需要掌握和房子价值有关的因素就好了。


重点关注:

二类居住用地——黄色;

行政办公用地——粉色;

商务商业用地——红色;

绿化公园用地——绿色;


二、选区域

认识图例后,我们就可以大概根据规划图的主色调,了解某个城市或者区域的核心定位,预估未来发展潜力和方向。

以某海滨城市的规划图为例

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根据主色给片区定性一目了然:褐色——工业区、黄色——居住区、红色——商务区。

A区为工业区,在选区域的时候肯定躲得越远越好。

但是B区和C区怎么选呢?

如果注重居住氛围,优选居住区;如果有其他打算,则选商务区,当然,这是基于两个片区都处于规划中、未开发完成的前提下。

因为以黄色为主意味着该板块是城市核心居住区,未来人口居住密度较大,各种生活配套、交通配套、科教文卫设施等在布局时都会有所倚重,未来片区的居住氛围和生活环境都会日益完善。


但是成片的居住用地,预示着未来庞大的潜在供应量,虽然刚需是比较容易上车,但供不应求的市场行情下,房产潜力难免受限。比如城市中的xx新城。


而以红色为主的商务区,后期会迎来众多企业单位入驻,一方面该区域的商务流通和经济发展会比较迅速;另一方面,不断增加的就业岗位意味着庞大的上班族流量,有助于盘活区域价值,比如很多城市规划的xx商务区。



三、定组团


虽然商务区价值普遍大于居住区,但不代表你选对了区域就能高枕无忧。要预估组团的房产价值,还须注重组团内各种用地的比例搭配。


以郑州中央商务区为例

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可以看到,郑州CBD是以环状规划的,红色和紫色的商务办公用地围绕着红白花公园和如意湖层层外扩,把黄色的居住用地环环包围在里侧。


按照正常的逻辑,商务中心+稀缺湖景+国家级公园加持,住宅价值理应高企,房价会远远把其他片区甩开,但实际是,CBD环形内住宅房价不到2万/平,还不如一路之隔的金水区,和附近的其他住宅区价格差异明显。


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这是因为:

1.CBD环内商务用地占比过大,片区内居住配套缺乏,吃个饭都要去商场或者点外卖,生活便利度大打折扣;


2.住宅被写字楼扼住了喉咙,与周边其他居住区隔断,几乎享受不到居住片区联动带来的生活便利;


3.虽然毗邻湖景,但是住宅总体量小,无法形成居住氛围,而且不少出租给小公司充做办公场地,居住品质不上档次,湖景资源反而被浪费;


4.并且住宅在整个城市商务中心、会展中心,上下班高峰极其拥堵;下班后又人走楼空,毫无生活气息。


所以,并不是所有核心区就是价值高地,学会看规划图可以避坑。


同样是CBD,广州的珠江新城花城规划比较合理:

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可以看到:

珠江新城规划是轴线式的,在中轴景观带上,布满了成片的甲级和超甲级办公楼。而淡黄色居住用地分布在外围,以深黄色的科教用地和土黄色的医院用地搭配。


如果现在说这里的房价必然贵,这是马后炮,但在规划图上却是有迹可循的。


首先,商务办公用地或片状分布在城市核心绿化带上,或者沿江布置,将稀缺江景和核心公园的利用率放大,吸引了众多世界五百强总部入驻,该组团的价值天花板得以拔高;


其次,组团内外的住宅板块连成片,科教文卫和生活配套的服务半径相互重合,配套共享、板块地缘模糊,易形成浓厚的居住氛围,还会拉动其他组团的住宅价值。



四、比区位


选好组团,还需要因地制宜分析各个项目的区位情况,做到趋利避害。

以某二线城市某组团进行分析

 

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从规划图我们可以看到:

A小区,规模最大,更靠近公园绿地、娱乐康体用地,科教用地占比较大,与地铁口接驳;


B小区,规模最小,小区内无土黄色科教用地,距离公园绿地、娱乐康体用地第二近,与地铁距离略远;


C小区,规模中等,比较远离公园绿地、娱乐康体用地,与地铁口接驳;


D小区,规模较大,最远离公园绿地、娱乐康体用地,科教用地占最大,与地铁距离略远;

根据各类用地对比,我们可以按需确定对应区位:


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五、挑小区


确立了区位,但直接影响你居住氛围的还是项目周边的配套和制约,这个可以从项目规划图上看出门道。


毫无疑问,小区内外的学校用地、绿化用地、再多也不过分。


重点关注小区内外的不利因素,主要是安置房、变电站、消防站、垃圾站、开闭所、污水处理、化粪池等。


一般开发商不会主动公开,置业顾问也避而不谈,但是规划图是会公示出来的。


这是某项目的三期规划图,业主购房后才发现小区附近规划有变电站,奋起维权。

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从规划图看到,深蓝色标注为市政设施用地,虽然并未明确是变电站,但现实中蓝色标注的市政设施无非就是变电站、消防站、垃圾站等,如果业主买房前能熟用规划图,就不会挑中这些风险小区。


因不利因素而维权的案例太多了,比如某项目的垃圾转运站:


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一般开发商在项目平面图上都不做标注,可能在楼盘沙盘上用玻璃房示意,但极其不明显,根本没人留意。


图上的垃圾站和住宅还有一路之隔,下边这个项目的转运站就更加需要小心了:

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小区的一个角落,在规划图上莫名其妙有个小方块,对于正常小区来说,他一定不是可销售的住宅或者商铺,我们放大250%再看:

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果然也是个垃圾转运站。


所以如果你在可选楼栋情况下,一定要通过看规划图,果断避开垃圾站、配电室、开闭所等,不是有恶臭气味,就是有辐射之类的风险;


如果不能选择楼栋,那就尽量选高一点的楼层,尽量避开这些不利因素。


规划图并不难找,各地规划局网站、开发商售楼处的纸质版公示正常都可以找到,如果这两处都没有,拿着身份证去规划局查实体图,虽然麻烦点,但对于动辄百万的房子,我们在购房前麻烦点,仔细研究了项目规划图,尽量掌握更多的信息,明确并且规避未知风险,未来会省心很多。



六、总结

通过规划图选地段的方法,本质上属于“合理利用城市发展及政府商业规划的红利”,这建立在城市发展和政府高度执行力上。

在规划都能达成的前提之下,总结全文,主要的方法为:


1. 选区域:根据主要用地类型去判断区域核心功能,通常商业写字楼用地比例大的价值更高;


2. 定组团:同样商业办公用地比例大的组团,要看住宅比例的搭配和分布,还有科教文卫绿地用地的配合,是否能形成醇熟居住圈;


3. 比区位:看项目周边的用地规划,关注配套/绿化/交通/学位/小区规模等因素差异,按自己的决定性需求而定;


4. 挑小区:一定要逐个排除用途不明的用地,记住安置房、变电站、消防站、垃圾站、开闭所、污水处理、化粪池的重要标志,坚决远离。






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